●物业的烦恼
小区供暖合同难签
每年都要多方开会协调处理
融侨馨苑小区的北京金辉锦江物业服务有限公司项目负责人介绍，他们小区最近几年供暖矛盾突出，因暖气不暖等问题，很多业主将气撒在物业公司头上，他们也觉得很冤枉。
据该公司项目负责人介绍，融侨馨苑小区建筑面积88.14万平方米，住户6777户，商户104户，居住居民达到2万多人。2007年8月份一期交付，直到2012年8月份，该小区51栋楼全部交付完毕。但每年冬季的供暖问题，都是小区物业、以及辖区主管部门头疼的事情，因供暖合同难签，每年都需要多方召开协调会议处理。
小区实行两种供热计费标准
“热差”导致业主物业矛盾突出
该负责人表示，该小区从2015年之后，按照业主要求，实行两种供暖计费标准，即按照面积和按照用量计费。最近几年按照流量计费住户增加，导致小区按面积计费业主室内温度普遍不热问题增多。
因为按照热量收费，用户可以自行调整甚至关闭户内分热阀门，导致相邻用户采暖温度下降，同楼宇按照热量收费的住户越多，整栋楼宇的室内温度会越低，按照面积缴费的业主越来越不满。特别是最近两个供暖期，随着按照流量计费业主越来越多，物业被夹在热力公司与业主之间，成为业主对暖气问题发泄不满的出气筒。
上一个供暖季
物业公司亏损200多万元
该负责人表示，因为对供热公司提供的水温及流速，物业公司没有任何办法，只能去协调，但很多业主却等不及。而物业与热力公司签订的供热合同都是要求先预交、后结算。
在结算流量环节，按照热量收费的业主则是按实际用量计费，超出部分不额外收费。在物业公司运行成本不变的情况下，供暖季热损耗严重，2019年—2020年供暖季，该物业公司供暖亏损了169.09万元。到2020年—2021年供暖季，该物业公司供暖则亏损了200多万元。
根据《西安市供热条例》，目前该小区完全具备供热“直管到户”的条件。今年物业公司花费100多万元将小区内换热站和供热管道改造、修缮完毕，准备全部移交给辖区热力公司，希望实现供暖“直管到户”，但对方却迟迟无回应。
●业主的期盼
希望供暖能实现“直管到户”
减少中间环节 有效化解矛盾
“直管到户是化解供暖矛盾最有效的办法，我们呼吁热力公司能‘直管到户’。”8月23日，融侨馨苑小区业主胡先生向华商报记者表示，现在很多小区业主觉得，关于供暖问题投诉，通过物业公司转给热力公司，热力公司再通过物业回复给业主，人为增加了中间环节和沟通成本。
胡先生介绍，自己是2011年入住该小区的，2015年以后小区实行按照面积和按照用量计费两种计费标准，他们家是按照用量计费采暖，对比以前按照面积收费，按照用量计费采暖费用每年有结余，他们家130多平方米，一个采暖季下来物业公司要退800多元采暖费。
胡先生坦言，2015年之前，该小区按照面积计费采暖，小区业主家里温度都很高，有些家庭冬季还要开窗户。这几年很多用户都按照用量计费，不少人反映暖气不暖，邻里之间、业主与物业之间矛盾就多了，有住户以暖气不热为由，拒交物业费的情况也有发生。
作为小区住户，胡先生希望供暖能像水、电、气一样“直管到户”，这样才能有效化解小区供暖矛盾。
设备移交 热力企业咋不接茬呢?
申请“直管到户”咋迟迟无回应?
热力公司未做明确回答
称需要进一步了解
8月23日下午2时，针对“融侨馨苑小区物业移交供热设施设备、但热力公司不接收”一事，华商报记者来到陕西明德集中供热有限公司，辗转联系到了该公司一位负责人，但他称对此事还不清楚，需要进一步了解。
当记者询问“小区供热设施设备移交需要具备什么条件”时，他表示，《西安市集中供热条例》中规定：“既有民用建筑的集中供热设施，由业主大会决定是否移交供热企业维修、养护和管理。决定移交的，业主委员会应当与供热企业签订协议，由供热企业对供热设施实施维修、养护和管理。”
当记者进一步询问“没有业委会的小区供热设施设备如何移交”的问题，他表示，有关这一块西安市主管部门还没有流程规范。
8月24日，华商报记者就有关直管到户等问题，按照西安市城市管理和综合执法局要求去函采访，但截至发稿时，对方仍未就此做出回应。
热力公司为啥会拒绝“直管到户”?
热力公司：人员成本会增加
老旧小区改造费用高昂无力承担
在华商报记者连续几天的调查中，已有多个小区业主呼吁供暖直管到户，但热力公司对此并不是很积极。那么，热力公司拒绝的具体原因是什么呢?
8月25日，西安一热力公司运营部负责人向记者坦言，如果小区都由热力公司直管，负责每个小区换热站运行、收费等业务，人员规模必定会大幅增加，而每个供暖季只有4个月，其余的几个月这些富余人员怎么办?
同时，供暖“直管到户”过程中，小区换热站等设施的产权和改造费用会是一个棘手的问题。小区内所有设施归属全体业主所有，老小区会涉及换热站和供热管道的改造，一般都需要几百万元费用，热力公司无力承担，业主也不愿意承担，这是热力不愿接手的关键原因。
“直管到户”后供暖会不达标吗?
律师：未提供质价相符的热力服务
可向主管部门投诉或诉讼
在调查中采访中，有住户对供暖“直管到户”之后、热力公司供暖会不会达标表示担忧。对此，陕西众邦律师事务所李小东律师表示，热力公司实现“供暖到户”之后，业主与热力公司之间的责、权、利将会更加明晰，真正意义上买卖双方“零距离”，避免此前小区出现供暖问题后，物业推给热力公司、热力公司又踢给物业的情况发生。
李小东认为，业主掏钱购买热力服务，热力公司就应该按照合同约定提供质价相符的热力服务。反之，业主有权向主管部门投诉或者提起诉讼。
关于“直管到户”那些事儿……
什么是直管(供)到户?
一直以来，推行的都是“供热企业——换热站(由所在小区物业公司管理)——用户”的供热方式，这种供热方式造成供热过程环节多，供热责任主体不明确，互相推诿、扯皮，出现了投诉的问题往往难以解决的局面。
供热直供直管方式，取消了管理中的中间环节，实现了由供热企业直接对广大用户供热质量负总责，进行全程监管，全程服务的一站式供热运营模式，在供热价格不变的情况下，让供热企业为广大居民提供更优质更平稳的供热服务。
西安有多少小区“直管到户”了?
目前，西安市已经有上百个小区实现供暖直管到户。华商报记者在调查中了解到，除了秦华热力集团有限公司外，从2019年起，西安热电阳光热力公司就对辖区33个小区也直管到户。
“我们从2017年起就直管到户，运行环节比较顺畅，目前直管到户小区已经有60多个，服务4.8万居民，这60多个小区里，有60%属于老旧小区。”8月24日，秦华热力集团有限公司运营中心负责人介绍，与其他建设大型锅炉长距离管道运输热源不同，该公司主要提供分布式能源供热服务，60多个小区均单独建设天然气锅炉或其他热源供热。
她表示，因为换热站是该公司按照自己的技术要求建设的，运营也是由公司代管，因此管理和技术调控上更为科学和统一。当业主反映不热时，就近值班点工作人员就会上门服务。通过对小区热力管网布网改造以及采暖季热力监控数据分析，供暖季同一小区住户冷热不均的现象有了极大改善。
推进“直管到户”
政协委员曾提出这些建议
在陕西省政协十二届三次会议上，委员们围绕供热矛盾和民生改善提出建议，积极推进供热企业直管到户。
陕西省政协委员钱嘉：由于供热取费面积认定不一致等问题，导致供热企业与物业公司出现各类纠纷，甚至出现不能为小区群众及时供暖的情况，影响到百姓的生活质量。
建议西安供热企业及相关部门，设置供热专项账户，由业主直接将费用交给供热单位，供热单位给予小区物业公司管道维护等相应服务费，从制度设置上杜绝供热面积的认定产生不一、影响终端用户供暖的现象。
陕西省政协委员龚龙岗：建议制订西安市供热企业直管到户实施方案，明确由供热企业具体负责设计、建设、维修、养护和管理，直接对广大用户供热质量负总责。明确政府、供热企业、物业企业的主体职责。
九三学社陕西省委员会：建议在推进供热企业直管到户过程中，相关部门对供热秩序进行监督和管理，取消违规供热企业资格，并纳入失信黑名单。
京公网安备 11011502004515号
