2025年第8周，中证REITs(收盘)指数报865.23点，同比上涨6.53%，环比上涨1.23%；全收益指数报1064.08点，同比上涨18.31%。全周REITs市场成交额达40.51亿元，同比增长20.67%。细分领域中，高速公路REITs单周上涨3.74%，仓储物流、消费类REITs分别上涨0.94%和0.75%，延续年初以来的上行趋势。与此同时，全国首单市政基础设施REITs——国泰君安济南能源供热REIT正式上市，万科联合多家机构设立的Pre-REIT基金落地厦门，进一步推动市场扩容。在债券利率下行及政策支持下，REITs作为高分红、中低风险资产的配置价值持续凸显。
全国首单市政基础设施REITs落地万科Pre-REIT基金推进
国泰君安济南能源供热REIT上市：填补市政领域空白
国泰君安济南能源供热REIT于上交所挂牌，成为全国首单市政基础设施及供热类REITs项目。其底层资产为济南能源集团232段长输供热管网，覆盖用户37.45万户，供热面积4370万平方米(截至2024年9月末)。该项目通过盘活市政资产，为地方基础设施融资提供创新范本，亦标志着REITs市场向市政公共服务领域延伸。
万科联合险资设立Pre-REIT基金：瞄准租赁住房资产
万科携手中信金石、601336/>新华保险（601336）及大家保险成立“万新金石”Pre-REIT基金，专项投资厦门泊寓院儿.海湾社区项目。该基金旨在为后续公募REITs发行储备资产，结合险资长期配置需求与房企存量运营优势，探索租赁住房领域“投融管退”闭环。此举显示房企加速通过REITs工具优化资本结构，同时为市场引入增量资金。
21只待发REITs蓄力发行市场持续扩容
当前，一级市场共有21只REITs排队待审。其中，汇添富上海地产租赁住房REIT已通过审核，中银中外运仓储物流REIT进入反馈阶段。政策支持下，保障性住房、仓储物流等领域的项目储备充足，未来市场供给有望进一步扩大，为投资者提供更多元化选择。
高速公路REITs持续走强春运带动运营数据提升
春运效应推高车流量与收入高速公路REITs单周涨3.74%
2025年第8周，高速公路REITs单周上涨3.74%，单月累计涨幅达6.38%。春运期间，高速公路车流量及通行费收入显著增长。例如，华夏601800/>中国交建（601800）高速REIT旗下嘉通高速1月日均车流量同比增25.8%，路费收入环比增17.8%；中金安徽交控REIT沿江高速车流量同比增35.53%，路费收入环比增19.88%。供需改善叠加季节性因素，成为板块表现的核心驱动。
政策与利率环境利好债性资产配置价值凸显
当前债券市场利率中枢下行，交通类REITs因其稳定现金流和债性特征，成为“资产荒”背景下的优选标的。以特许经营权为主的交通基础设施REITs，兼具抗周期属性与较高分红率，契合险资、养老金等长期资金配置需求。此外，政策明确将REITs纳入社保及沪港通范围，增量资金入场预期持续强化板块估值。
分化风险犹存关注基本面韧性
尽管多数高速公路REITs受益于春运，但部分项目受免费通行政策延长影响表现承压。例如，平安广州广河REIT因春节免费天数增加，1月车流量同比下降10.68%，路费收入环比仅微增4.6%。市场人士提示，需警惕高估值项目与基本面偏离风险，优先布局现金流稳定、扩容潜力明确的优质资产。
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