首单供热REIT上市首日大涨！理性看待市场热情与风险

2月17日，由国泰君安资管作为基金管理人和资产支持证券管理人、国泰君安证券作为财务顾问的国泰君安济南能源供热封闭式基础设施证券投资基金（REIT），在上交所举行上市挂牌仪式。

上市首日，国泰君安济南能源供热REIT收盘报价9.724元/份，较发行价上涨30%，达到基础设施公募REITs上市首日涨幅上限。

聚焦民生供热保障

据介绍，国泰君安济南能源供热REIT聚焦民生供热保障，基础设施项目为位于济南市历下区、历城区的长输供热管网经营权，项目服务区域属于济南市核心功能区，区域经济发展态势良好，为项目的稳定运营提供了坚实的基础。

该项目自2014年开始运营，经过多年发展，目前运营模式成熟，供热需求稳定，在服务区域内覆盖率较高，未来增量空间相对有限。截至2024年9月30日，基础设施项目供热面积达到3700万平方米，服务用户约37.45万户。

国泰君安资管深耕REITs业务多年，目前以公募基金管理人、专项计划管理人的角色成功发行了全国首单标准厂房产业园REIT、长三角企业首单REIT及市场规模最大的保租房REIT。本项目作为全国首单市政和首单供热REITs，是国泰君安资管在服务民生、支持实体经济发展的一次创新实践。

收益率受二级市场价格影响“缩水”

首日涨停反映了投资者对供热基础设施资产的认可与期待。然而，公募REITs二级市场交易价格上涨将导致投资者买入成本上升，进而降低实际净现金流分派率。

以国泰君安济南能源供热REIT为例，若投资者以上市首日收盘价9.724元/份购入本基金，依据《国泰君安济南能源供热封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》测算，2025年度及2026年度预期净现金流分派率将分别降至6.19%和5.92%。

对于产品首日涨幅情况，国泰君安REITs投资经理表示，公募REITs产品应重点关注底层收益率情况，切勿盲目跟风投资。济南能源供热项目属于经营收益权类项目，分红的现金流中既包括“投资收益”部分，也包括“本金摊销”部分，如以上市首日收盘价作为投资本金，按基金存续期限28年平均摊销，则2025年度及2026年度作为“投资收益”部分的现金流收益率分别为2.62%和2.11%。

同时，申万宏源做市负责人也提示，涨停后股价可能与实际价值出现偏差，存在高估风险，投资者应谨慎评估，避免盲目追高。业内人士认为，供热行业作为民生保供的重要组成部分，其需求通常较为稳定，不会出现大幅度增长。同时，供热价格的调整需要经过严格的程序，包括价格听证、政府审批等环节，因此对于项目未来的增长预期应当保持谨慎态度。

需警惕追高风险

2025年以来，公募REITs情绪持续高涨，多只产品因二级市场涨幅较高而发布交易提示公告，提醒投资者关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。

业内人士指出，长期来看，公募REITs的投资价值取决于底层资产的运营情况，投资者应关注底层资产的质量及现金流状况，市场交易价格波动可能显著影响实际收益。投资者须评估价格波动风险与长期回报预期，根据自身的风险承受能力和投资目标，合理配置资产，当REITs价格出现较大幅度上涨时，需警惕可能出现的回调风险，审慎做出投资决策。

从公募REITs市场历史表现来看，部分产品也曾出现过大幅上涨后回调的情况。因此投资人应保持警惕，充分评估投资风险，避免盲目跟风追高，守护好自身的财产安全。